Présidentielles - Ce dont les candidats ne parlent pas - avril 2017

– Présidentielles et politiques du logement – 

Ce dont les candidats ne parlent pas

A l’approche des élections présidentielles, de nombreux acteurs de l’immobilier ont tenté de décrypter les programmes des candidats en matière de logement. Les propositions des uns et des autres ont été comparées, analysées et critiquées. Finalement, la Confédération Générale du Logement (CGL) a souhaité prendre le contre-pied de cette tendance pour aborder un point crucial : et si certains sujets de la politique du logement avaient tout simplement été oubliés par les aspirants à la présidentielle ? Voici plusieurs thématiques qui, selon la CGL, n’ont fait l’objet d’aucune proposition de la part des candidats à l’heure actuelle, alors même que la grande majorité des Français est concernée.

Parallèlement, le rapport préconise une plus grande mixité sociale, tout en proposant entre autres d’abaisser les plafonds de ressources. Des notions contradictoires qui laissent penser que la Cour des Comptes souhaite aller vers une spécialisation du logement social vers les plus modestes, sans toutefois le dire ouvertement…

La Confédération Générale du Logement, association de consommateurs agréée, défend à l’inverse l’idée d’un logement social généraliste. Dans son étude «  La Vie en HLM », publiée en juillet 2016, la CGL réalisait en effet un constat positif de ce modèle :

La défense du modèle français du logement social

A travers leurs programmes, aucun candidat ne défend clairement le modèle français du logement social. En logeant plus de 4,4 millions de familles, dont la très grande majorité n’aurait aucune possibilité de pouvoir se loger dans les mêmes conditions de confort dans le secteur privé, notre pays a construit un système irremplaçable pour loger la partie de sa population la moins fortunée.
Un récent rapport de la Cour des Comptes est venu remettre en cause ce modèle, arguant un accès trop limité des populations les plus démunies à ce type d’hébergement. Devant une telle prise de position, la CGL n’a identifié aucune réaction, suite à la publication de ce rapport pourtant largement médiatisé. Un silence qui en dit long… Notre futur Président accepterait t-il l’évolution du logement social vers une paupérisation accrue et sa conséquence : l’absence de mixité sociale ?

L’entretien du patrimoine de logements

Aucun prétendant à l’Elysée n’aborde clairement l’idée d’entretenir régulièrement le patrimoine existant, seule la rénovation est au cœur des programmes. Pourtant, des thèmes comme l’insécurité électrique, le manque d’isolation thermique ou phonique ou encore la vétusté sont des problématiques récurrentes que la CGL rencontre régulièrement. Dans le domaine locatif, les bailleurs sont souvent réticents à réaliser des travaux d’entretien conséquents. Certains préfèrent laisser les logements se dégrader afin de bénéficier des aides financières prévues par l’Etat pour réhabiliter les patrimoines. Là encore, aucun candidat n’a envisagé de prévenir plutôt que de guérir.

Le coût du développement durable 

La majeur partie des acteurs de la société a bien compris que le virage écologique, y compris pour le logement, était primordial. La CGL observe que cette évolution engendre des coûts importants pour les usagers du logement. L’ensemble des candidats prônent les économies d’énergie, la construction de bâtiments à haute performance énergétique, la rénovation des logements anciens… Mais les dépenses intrinsèques à ces projets seront supportées, une fois de plus, par les contribuables. Les copropriétaires par exemple, se sont vus imposer de lourdes obligations depuis le début d’année : travaux d’isolation thermique, mise en place d’un fond de travaux, diagnostic technique global… Pour la CGL, la préservation du pouvoir d’achat des usagers du logement doit également être l’une des priorités des politiques, au même titre que les actions en faveur du développement durable.

L’accès des plus démunis au droit au logement opposable

Tous les indicateurs nous montrent que la crise du logement s’aggrave. Heureusement, l’adoption de la loi Dalo le 5 mars 2007 a permis à plus de 122 000 ménages d’accéder au logement par le biais du droit au logement opposable. Mais depuis 3 ans, le nombre de recours stagne : 86 086 en 2014, 85 926 en 2015 et 86 077 en 2016. Concernant l’hébergement opposable, seuls 10 000 recours sont déposés par an, alors qu’en France en 2016, 143 000 personnes étaient sans-domicile. Pourquoi cette stagnation ? La CGL pointe du doigt un manque d’information des ménages sur l’existence du Dalo, ainsi qu’un accompagnement insuffisant des demandeurs vers et dans cette démarche. Aucun des candidats n’a abordé ce sujet et plus généralement celui du droit au logement.

L’absence de réglementation des prix de l’immobilier

Aujourd’hui, les loyers des logements sociaux sont réglementés et plafonnés. Les loyers du secteur privé sont encadrés dans les zones tendues et les augmentations annuelles limitées dans les autres zones. Quant aux honoraires des agences de location, un plafonnement a été instauré en fonction de la localisation géographique du bien. En revanche, il n’existe aucune mesure limitant ou encadrant les hausses des prix de la transaction immobilière. Les candidats ne semblent pas relever cette incohérence. Pourtant, se saisir de ce levier permettrait de peser efficacement sur un secteur qui laisse le marché décider et qui crée les conditions d’une crise pérenne.

Les difficultés pour les locataires à faire valoir leurs droits

Aujourd’hui, il existe en pratique des obstacles fondamentaux empêchant le respect des droits des locataires. Ainsi, le coût d’une procédure est quasi systématiquement beaucoup trop important comparé au « gain » qu’ils pourraient en retirer. Dans les faits, les locataires choisissent de renoncer à un droit plutôt que de se présenter devant le juge : quel locataire poursuit une action en justice uniquement pour obtenir la délivrance de sa quittance ou la réparation de tel ou tel équipement du logement vétuste ? Aucun candidat à l’élection présidentielle ne propose de solutions pour rendre effectif l’application des droits des locataires, sans passer par des procédures longues et coûteuses.