Etat des lieux et grille de vétusté - mai 2016

– Etat des lieux et grille de vétusté – 

Encore une mesure qui pénalise les locataires 

Très attendu, le décret d’application de la loi ALUR sur l’état des lieux et la vétusté du logement promettait non seulement de pacifier les relations entre bailleurs et locataires, mais également d’apporter plus de lisibilité sur ces notions. Pour la Confédération Générale du Logement (CGL), il n’en est rien ! A partir du 1er juin, date de l’entrée en vigueur de ces mesures, les locataires seront une fois de plus pénalisés. En cause : des mesures stériles sur l’état des lieux et des grilles de vétusté qui ne reflètent pas la réalité. 

Rien de nouveau à l’horizon 

Les états des lieux doivent permettre de comparer l’état du logement entre l’entrée dans les lieux et la sortie du logement. Pour cela, le décret précise les éléments obligatoires devant figurer dans le document, tels que la localisation du logement, les relevés des compteurs ou encore la nouvelle adresse du locataire. 

Ce décret n’offre que des préconisations très générales, et n’apporte absolument aucune nouveauté par rapport à ce qui était déjà pratiqué. Au vu des recommandations très succinctes du texte, la CGL estime qu’il n’y avait pas matière à légiférer sur ce thème. 

Non pas UNE mais DES grilles de vétusté 

Concernant les obligations en matière de réparation, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 indique que « le locataire prend à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements, les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté. » C’est justement cette notion de vétusté que le législateur a souhaité que l’on définisse dans le décret du 30 mars, qui précise : « la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. » Là encore, aucune avancée significative. Il y a bien longtemps que cette définition est communément admise, bien avant que le décret ne vienne la préciser. 

Appelée à se prononcer sur le projet de décret devant la Commission nationale de concertation, la CGL a défendu l’idée selon laquelle élaborer une grille de vétusté est illusoire, du moins si on souhaite respecter les droits des locataires. La définition d’une durée de vie des équipements ne permet pas de prendre en compte l’aspect subjectif et variable du matériel : affirmer qu’une moquette a une durée de vie de 10 ans, quelle que soit sa qualité, sa composition ou même son usage, est irréaliste. 

Qu’est-ce qui détermine la durée de vie d’un lavabo ? D’une chasse d’eau ? D’une poignée de porte ? La CGL a toujours préconisé de s’en tenir à la notion générale de vétusté et d’analyser les situations au cas par cas lorsqu’un contentieux survient. 

Pour toutes ces raisons, la CGL avait souhaité que les grilles de vétusté soient encadrées et fassent l’objet d’une concertation au niveau national avant de pouvoir être appliquées. C’est en ce sens que s’était prononcée la Commission nationale de concertation. Pourtant, c’est une tout autre voie qu’a préféré prendre le pouvoir réglementaire : ce n’est pas une mais bien des grilles de vétusté, choisies parmi celles faisant l’objet d’un « accord collectif local », qui pourront être annexées au contrat de location. Il n’est prévu aucun encadrement de ces grilles qui pourtant pourront être imposées aux locataires au moment de la signature du contrat de location. 

Les locataires, perpétuels perdants 

On connaît les effets pervers des grilles de vétusté qui, en donnant l’illusion de faciliter la restitution du logement, rognent en fait sur les droits des locataires. Ainsi, la grille de vétusté n’étant appliquée qu’à la fin du bail, la remise à neuf d’un équipement par le locataire pendant la durée du contrat ne lui permettra pas d’obtenir une quelconque prime. De plus, la plupart des grilles appliquent une franchise et une quote-part résiduelle venant augmenter les frais pour le locataire. Enfin, ces grilles ne sont jamais utilisées pour forcer le bailleur à changer des éléments vétustes en cours de bail mais uniquement pour imputer au locataire des frais en fin de bail. C’est ce système que le pouvoir réglementaire a choisi de favoriser !